Modeli i zhvillimit ekonomik të Shqipërisë në dekadën e fundit është përqëndruar te sektori i ndërtimit dhe turizmit.

Në retrospektivën e një dhjetëvjeçari, sektori i ndërtimit është dyfishuar sa i takon prodhimit në ekonominë vendase nga viti 2014 deri në 2024, ndërsa pesha që ai zë në ekonomi kap vlerën e 2.2 miliard eurove në vit, duke përbërë 8% të ekonomisë së vendit, po ta bashkosh me tregun e pasurive të patundshme  i cili prodhoi në vitin 2024 1.3 miliard euro në ekonomi, pesha që zenë këta dy sektorë përbën 17% të prodhimit kombëtar të vendit.

Numri i lejeve të ndërtimit dhe sipërfaqeve që jepen për të ndërtuar çdo vit është rritur. Gjatë 5 -vjeçarit të fundit janë miratuar leje për 10 milion metra katrorë sipërfaqe ndërtimi, të cilat kanë një vlerë investimi 5 miliard euro. Mesatarisht në Shqipëri janë miratuar leje ndërtimi të cilat lejojnë injekimin në këtë sektor të 1 miliard eurove në vit.

Nga 11 milion metra katrorë të dhënë për rezidenca banimi dhe hotele, shumica e lejeve, 7 milion metra katrorë ndërtim të lëshuara 5 vitet e fundit  janë të përqëndruara në kryeqytet dhe një pjesë tjetër të konsiderueshme zënë ndërtimet në zonat turistike bregdetare.

Ndërtimi dhe sektori imboliar janë dy degët e vetme të ekonomisë që shënojnë rritje konstante në ekonominë shqiptare përgjatë dekadës së fundit, të shoqëruar dhe me rritje të çmimeve.

Përvit e më shumë në Tiranë miratohen leje ndërtimi për objekte rezidenciale, kulla, qendra tregtare dhe hotele, të cilat kanë rritur me disa herë kapacitetet e banimit. Por pavarësisht ofertës së lartë që ka tregu, çmimet vazhdojnë të rriten në mënyrë konstante.  Çmime të cilat duket të jenë për kryeqendrat e Europës dhe vendeve të G7 janë shfaqur dhe në Tiranë. Qendra, Parku i Liqenit Artificial, zona e ish-Bllokut dhe ajo afër stadiumit Arena nisin me çmimet e apartamenteve nga 3 mijë euro për metër katrorë, në godinat e reja që po ndërtohen në parkun e liqenit, ku çmimi i një sipërfaqeje varion mes 7 deri në 10 mijë euro për metër katrorë.

Sipas indeksit Fischer që publikon Banka e Shqipërisë, çmimet e rezidencave të banimit në kryeqytet janë rritur me 40 % në 10 vitet e fundit, ndërsa në gjysmën e parë të vitit 2024 u rritën me 16.9% krahasuar me fundin e vitit 2023, ku rekordin e shënoi kryeqyteti me një rritje të çmimeve me 25.3%. 

“Indeksi Fischer i çmimit të banesave në rang vendi shënoi rritje të ndjeshme me 16.9% në krahasim me gjashtëmujorin e kaluar dhe me 8% ndaj një viti më parë. Indeksi i Çmimit për shitjet në kryeqytet regjistroi gjithashtu një rritje prej 23.5% ndaj periudhës paraardhëse dhe 11% ndaj nivelit të një viti më parë. Ecuria e indeksit është përcaktuar kryesisht nga çmimet më të rritura të raportuara sidomos për zonat qendrore të kryeqytetit; ato në qytetet bregdetare dhe në zonat e tjera nuk kanë paraqitur ndryshime të rëndësishme. Agjentët raportojnë rritje të kërkesës për qiramarrje, si për banesa, ashtu edhe për prona tregtare, dhe çmimet e qirasë kanë shënuar rritje. Aktiviteti i dhënies dhe marrjes së pronave me qira është i përqendruar në rajonin e kryeqytetit dhe veçanërisht në zonën e qendrës.” thuhet në raportin e publikuar nga Banka e Shqipërisë.

Vështirësia e çmimeve të larta ka bërë që blerja e një apartamenti të jetë një plan i pamundur për një pjesë të mirë të familjeve shqiptare. Vështirësia rritet për familjet që kanë të ardhura më të ulta. Për ata me paga minimale 400 euro në muaj, nëse njëra pagë do të shkonte për të mbledhur për blerjen e një shtëpie ose për të paguar kredinë e saj dhe tjetra për të jetuar, do të duheshin 21 vjet kursime.

Por po të tentohej që banesa të blihej afër Unazës së Vogël ose brenda saj, ku çmimet variojnë mes 2000 deri 2300 euro për metër katrorë, një familje mesatare do t’i duheshin 25 deri në 30 vjet kursime dhe një familje mbi mesataren me pagën e dy anëtarëve 1000 euro, do t’i duheshin 15 vjet kursime.

Ecuria e tregut të ndërtimit, po kthehet në një problem social, i cili nuk po nxitet nga faktorët ekonomikë të cilët shpërndajnë të ardhurat në të gjithë shtresat e popullatës, ndaj shumica e qytetarëve po paguajnë kosto të larta për të mbajtur në këmbë industrinë e parave të pista.

“Nëse ka njerëz të gatshëm të paguajnë nga 7 deri në 10 mijë euro për metër katrorë, këtu kemi dalë jashtë çdo logjike ekonomike që mund të ofrojë Shqipëria. Ne i kemi 10 mijë euro të ardhurat për frymë në vit për person, dhe kur ka çmime kaq të shtrenjta tregon që një pjesë e mirë e këtyre të ardhurave nuk vijnë nga ekonomia reale.” thotë Pano Soko, ekspert i ekonomisë.

Të dhënat demografike tregojnë se dhe ritmi i popullsisë në Shqipëri është në rënie vitet e fundit. Popullsia në Shqipëri në vitin 2011 ishte 2.82 milion banorë, të përshtatur në 722 mijë njësi ekonomike familjare të cilat akomodoheshin në 706 mijë banesa. Numri mesatar i anëtarëve të një familje në këtë periudhë ishte 3.9.

Sipas Censusit 2023, numri i familjeve është rritur në 760 mijë, ose 4.9%, ndërsa numri i shtëpive të pabanuara është 3.5-fishuar, nga 101 mijë në vitin 2011 në 356 mijë në vitin 2023. Afërisht një në tre njësi në vendin tonë janë bosh, krahasuar me një në pesë njësi që ishte stoku 12 vjet më parë. Këtyre të dhënave i shtohet dhe fakti që popullsia e Shqipërisë është tkurrur me 400 mijë banorë më pak krahasuar me vitin 2011.

“Pakësimi i popullsisë në 10 vitet e fundit është më një normë 1.15% në vit, çka do të thotë që është një pakësim i ndjeshëm dhe nuk është se popullsia është shtuar dhe sa i takon lindshmërisë. Zhvendosja e popullissë në Tiranë është në nivele që përballon një pjesë të kërkesës, por jo në atë masë dhe as për tipologjinë e apartamenteve të shtrenjta.” thotë Edurat Gjokutaj, ekspert i qendrës “Altax”.   

Modeli i ndërtimit të pallateve me densitet të lartë, përfaqësohet më së miri nga kryeqyteti. Dhe pse numri i banorëve për bashkinë Tiranë është rritur mesatarisht me 3.400 banorë në vit, ose rreth 40 mijë më shumë gjatë 12 viteve të fundit. Të dhënat sugjerojnë se në Tiranë janë dhënë leje për të ndërtuar afërisht 75 mijë apartamente më shumë se nevoja reale për akomodimin e familjeve.

Sipas të dhënave që rrjedhin si rezultat i Censit, numri më i lartë i tipologjisë së shtëpive të pabanuara është e llojit pallat me 170 mijë ambiente bosh, të ndjekura nga banesat individuale me 148 mijë dhe 37 mjë shtëpi të veçuara.

Sipas përllogaritjeve të tërthorta të kombinuara me të dhënat e Censusit dhe ato të konsumit të energjisë elektrike, rreth 51 mijë shtëpi në kryeqytet janë të pabanuara, ndërsa sipërfaqet për ndërtim vazhdojnë të shtohen.

Sipas projeksioneve, nëse banorët e kryeqytetit do të kenë trendin normal të shtimit të popullsisë, shtëpitë e pabanuara do të kërkonin të paktën 45 vjet për të zeruar stokun.

Të dhënat zyrtare të siguruara nga Kronos tregojnë se numri i abonentëve të cilët kanë një kontratë të lidhur me kompaninë e shpërndarjes së energjisë OSHEE në kryeqytet gjatë vitit 2024 ishte afërsisht 300 mijë dhe nga këta, 60 mijë janë klientë të cilët nuk kanë konsumuar asnjë kilovat orë energji elektrike, kjo shifër u konfirmua dhe nga rezultatet e Censit të banesave që publikoi INSTAT, ku banesat bosh për kryeqytetin në vitin 2023 ishin 52,781.

Totali i banesave që janë bosh në Tiranë është afërsisht 21.5%, pa llogaritur godinat rezidenciale që janë në proces ndërtimi. Numri i apartamenteve të pabanuara në qytetin kryesor të vendit është rritur në mënyrë eksponenciale prej vitit 2018 me 3.5 herë më shumë.

Në vitin 2018 ishin 14,991 banesa që konsumonin zero energji elektrike, në vitin 2020 numri u rrit në 17,889 dhe kapi pikun në vitin 2022 dhe 2023. 48,595 shtëpi rezultuan të pabanuara  në vitin 2022 dhe 51,129 vitin e shkuar. Numri i banesave bosh ka vazhduar të rritet duke e çuar stokun në 56.348 mijë në fund të muajit shkurt 2025. Kapacitetet bosh të kryeqytetit janë rritur me rreth 40 mijë banesa gjatë 5 vjeçarit të fundit, ndërsa krahasuar me një vit më parë janë shtuar dhe 5219 banesa bosh.

Zonat me numrin më të lartë të apartamenteve bosh janë ato që furnizohen nga nënstacioni Tirana pëgjatë Selitës dhe Kombinatit, të ndjekura në nënstacioni elektrik i qendrës (Tirana 1) që janë lagjet brenda Unazës së Vogël, qendrës dhe Don Boskos m dhe nëstacioni Tirana 3 me abonentë rezidentë në zonën përreth Laprakës, Vorës dhe Kamzës. 

Vijimi i politikës për të ndërtuar kur oferta në treg është e lartë, sipas ekspertëve rezulton të jetë një absurd logjik që nuk vjen nga kërkesa e lartë e tregut, por nga një faktor i padukshëm siç është ekonomia informale dhe paratë e pista.

“Po të shohim stokun e banesave bosh kuptohet më së miri se ndërtimi po përdoret për të pastruar paratë, por në Shqipëri ka një tjetër fenomen që lidhet me çmimet e larta. Këtu pastrimi i parasë nuk është kosto, por biznes që të nxjerr me fitim për grupin apo palën e interesuar që do ta pastrojë.” thotë Dorian Teliti, nënkryetar i Këshillit Bashkiak Tiranë.

Në një situatë normale, numri i lartë i apartamenteve të pashitura ose do të ngrinte çmimet, ose do të shënonte fillimin e një trajektore rënëse të tyre për të nisur shfryrjen e flluskës.

Në Shqipëri po ndodh e kundërta. Ka kapacitete të reja dhe tregu gjithnjë e më shumë kërkon të ndërtojë. Shumica e lejeve të reja tashmë janë përqëndruar në rezidenca turistike në zonat bregdetare dhe në kulla që po pushtojnë gjithnjë e më shumë qiellin e Tiranës.

Vlera e investimit e për këto ndërtesa në bazë të lejeve të ndërtimit të miratuara gjatë vitit 2024 është 1 miliard euro për gjithë Shqipërinë, ku 880 milion euro janë investime për rezidenca banimi dhe hotele në Tiranë. 

Në bazë të volumit të dhënë për ndërtim gjatë dy viteve të fundit, numri i hapësirave të banimit në kryeqytet projektohet të shtohet me të paktën 30 mijë njësi të tjera, të cilat do të kenë një vlerë në tregun imobiliar të paktën 3.6 miliard euro.

Statistikat zyrtare që raportojnë bankat pranë bankës qëndrore tregojnë se vetëm gjysma e shit-blerjeve të pasurive të patundshme një vit më parë u mundësuan nga kreditë bankare.

“Rreth 53% e pronave për banim dhe e atyre për përdorim tregtar të shitura prej agjentëve janë blerë me hua bankare. Nga këto, në 65% të rasteve, kredia ka mbuluar deri në 60% të vlerës. Rreth 27% e banesave të shitura janë raportuar të blera nga shtetas jorezidentë. Nga këta, rreth 61% rezultojnë shtetas të vendeve të BE-së. Koha mesatare e shitjes së banesave në rang vendi ra shumë lehtë në 10.5 muaj nga 10.9 muaj në vrojtimin e mëparshëm. Për Tiranën, koha mesatare e shitjes është rritur lehtë, në 9.7 nga 8.3 muaj. Koha mesatare për shitjet në zonat bregdetare është shkurtuar ndjeshëm në 5.9 nga 10.9 muaj, ndërsa për zonat e tjera kohëzgjatja e shitjes ishte vetëm pak më e shkurtër sesa në gjashtëmujorin e kaluar, duke rënë nga 13.6 në 12.9 muaj. Agjentët presin rritje të çmimeve dhe rritje të numrit të pronave të regjistruara për shitje.” thuhet në raportin e publikuar nga Banka e Shqipërisë.

Kredia për të mbështetur tregun e blerjes së shtëpive  për vitin 2024 ishte 1 miliard euro, e ndarë në 670 milion euro për bizneset që kanë blerë pasuri të patundshme dhe 550 milion euro për individët. Në total aktiviteti imobliar prodhoi vitin e shkuar 1.36 miliard euro vlerë në ekonomi, ku 160 milion euro e saj nuk shpjegohen me financimin e bankave.

Diferencën më të madhe e ka ndërtimi, ku rezulton se kompanitë në këtë sektor janë financuar në total me 470 milion euro, ndërsa është prodhuar një vlerë në masën 2.2 miliard eurove. Afërisht 2 miliard euro të prodhuara nga ky sektor nuk kanë si financim bankat dhe nëse u zbresim dhe vlerën 1 miliard euro të investimeve në infrastrukturë të qeverisë, në total janë 1.2 miliard euro të investuara që nuk justifikojnë burimin e origjinës së parasë.

Sipas ekspertëve në llogaritë kombëtare nuk pasqyrohet ekonomia informale, ndaj dhe diferencat mund të lidhen me para që nuk u shpjegohet origjina, por që kalojnë lirshëm në kanale formale siç janë bankat apo kompani që deklarojnë të ardhura të pajustifikuara. Megjithatë faktorët e rritjes ekonomike reale që nuk justifikohen nga fondamentet, sugjerojnë se ekonomia informale është dhe më e lartë, në vlerat e një të tretës të prodhimit kombëtar sipas vlerësimeve të Bankës Botërore, shifër që do të përbënte një vlerë prej 7 miliard eurosh.

“Nëse do të kishim një rritje të këresës natyrore për të blerë do të kishim ulje të numrit të apartamenteve bosh. Njerzit që i kanë blerë apartamente i kanë blerë për të parkuar paratë e pista.” thotë Pano Soko.

Ndërtimi pa bazë ekonomike, pa patur një plan të zhvillimit të infratstrukrurës së shërbimeve publike dhe komunitare duket se ka nisur të futë kryeqytetin në kaos që sot, por ajo që askush nuk e di dhe nuk e parashikon dot është se kur do të plasë flluska që po shkakton në ndërtim rubineti i parave të pista. Debatet se kush po i mban të larta çmimet e banesave dhe çfarë rrezikon kjo rritje e përshpejtuar vitet e fundit nuk kanë dhënë asnjë përfundim. Ajo që dihet nga teoritë ekonomike janë disa versione.

Varianti i parë është kërkesa dhe oferta. Që të shesësh në një treg, të duhet që të jesh i dëshirueshëm nga konsumatori. Në Shqipëri ka kërkesa për të blerë shtëpi, çështja është nëse përputhet me volumin që po ndërtohet?!

Teoria e dytë që shpjegon çmimin është ajo e kostos. Nëse kërkesa e lartë sjell çmime të larta, edhe kosto e lartë sjell çmim të lartë, por gjithnjë nëse produkti dhe çmimi pëlqehet nga tregu. Nëse vlera e mallit nuk do të pëlqehej, prodhuesi do të shihte mundësinë për të minimizuar kostot.

Në Shqipëri nuk ka ndodhur as kjo. Kostot në industrinë e ndërtimit janë rritur, e bashkë me to edhe barra e taksave që i ngarkohet këtij sektori. Ndaj çmimet e larta, kur kërkesa ka një kurbë normale, vijojnë të mbeten të pashpjeguara nga faktorët ekonomikë.

Depozitat bankare nga ana tjetër janë rritur me 500 milionë euro gjatë vitit 2024 krahasuar me dhjetorin e vitit 2023 , me një normë vjetore 8.4%, çka tregon se blerjet e banesave nuk lidhen me kursimet në banka. Por për ekspertët e ekonomisë volumi i shitjeve nga emigrantët apo të huaj që vijnë për të jetuar në Shqipëri nuk justifikohet me ritimin e rritjes së industrisë së ndërtimit.

Numri i të huajve që aplikuan për leje qëndrimi gjatë vitit 2022 ishte 12.430 nga të cilët, afërsisht gjysmit bëjnë pjesë të vendeve nga Siria dhe Bangaladeshi dhe Filipinet, ku një pjesë vijnë për të kaluar trazit në Europë dhe një pjesë për të punuar. Sikur i gjithë numri i të huajve të llogaritej në blerjen e banesave që ndërtohen, kërkesa e tyre nuk do të kalonte më shumë se 1000 mijë metra katrorë ndërtim, nëse do të llogaritnim që secili prej tyre të blinte një apartament.

“Një pjesë e mirë e asaj që është kërkesë në treg vjen nga diaspora, investitorë të uaj dhe vendas që joshen nga turizmi dhe duhet ndarë nga ata që vijnë në ndërtim dhe pastrojnë paratë.” thotë Eduart Gjokutaj. 

Vitet e fundit investimet e huaja direkte në pasuri të patundshme janë 6 fishuar. Sipas të dhënave zyrtare të bilancit të pagesave, në vitin 2015 sasia e parave që hynte nga jashtë për të financuar blerjet e pasurive ishte 24 milion euro, ndërsa në vitin 2022 arriti në 291 milion euro. Ndërsa për vitin 2023, investimet e huaja në asete të tregut imobliar ishin 323 milion euro.  Ekspertët thonë se një pjesë e këtyre parave janë nga individë të cilët shohin të ardhmen e pensionit në Shqipëri dhe emigrantët që investojnë në këtë sektor, por një pjesë është dhe para gri të cilës nuk i dihet burimi.

Në vitin 2024 tendenca e investimeve nga jashtë në pasuri të patundshme është në rritje. Për vitin 2024 blerjet e banesave nga jashtë rezultuan 379 milion euro, 17% më shumë në raport më një vit më parë. Futjen e parave të pista në industrinë e ndërtimit nuk e vërtetojnë vetëm faktorët ekonomikë, por dhe raporti i Vlerësimit Kombëtar të Riskut që ka hartuar Agjencia e Inteligjencës Financiare. Raporti i dhjetorit të vitit 2023, vulos ndërtimin si sektorin kryesor ku pastrohen paratë e pista duke nxjerrë bankat si kanalin kryesor të transferimit të tyre.

“Sektorët ekonomikë më të ndjeshëm ndaj pastrimit të parave janë sektori i pasurive të paluajtshme, ndërtimi, tregtia, sektori i shërbimeve telematike (Call Center) dhe konsulenca në fushën ekonomike dhe ligjore.” thuhet në raportin e Agjencisë së Inteligjencës Financiare.

Raporti konstaton se në skemat për të pastruar paratë e pista përfshihen elementë ndërkombëtarë me kompani të regjistruara në parajsa fiskale por dhe biznese ekzistuese në Shqipëri, duke e komplikuar zbulimin e tyre. Bankat dhe profesionet e lira përdoren masivisht për të kaluar transferta të parave me burime të jashtëligjshme.

Edhe raporti i Departamentit Amerikan të Shtetit e konsideron sektorin e ndërtimit dhe pasurive të patundshme, si degën kryesore që përdoret për pastrimin e parave të pista.

“Paratë e dërguara nga jashtë (remitancat) dhe investimet nga jashtë ndonjëherë fshehin burimet e fondeve. Kriminelët pastrojnë të ardhurat përmes blerjeve të pasurive të paluajtshme, projekteve të ndërtimit, aseteve virtuale dhe zhvillimit të bizneseve” thuhet në raportin e Departamentit Amerikan të Shtetit.

Skemat e zbuluara nga e hetimet e prokurorisë konfirmojnë se paratë e grupeve kriminale dhe të korrupsionit investohen në pasuri të patundshme. Arsyet se përse sektori i ndërtimit është bërë tërheqës për të pastruar paratë lidhet me koston e ulët të pastrimit në këtë industri pasi është e përjashtuar nga tatimi mbi vlerën e shtuar, një tjetër pikë është lëvizja që mund të bëhet me volumet e deklaruara të materialeve që investohen dhe tjetra lidhet me çmimet e referencës të cilat për shumicën e zonave janë 3 herë më të ulta se tregu duke bërë që blerja e një njësie banimi të të deklarohet më ulët dhe pjesa tjetër të jepet në formën e cash-it.

“Në ekonominë shqiptare në sektorin e ndërtimit fenomeni është shumë i madh, zgjidhet si sektor sepse lejon injektimin e parave cash në sasi të mëdha dhe është pagesë e menjëhershme. Pra me një apartament ti pastron 100 mijë euro, me 2 – 200 mijë euro dhe nuk ka vëmendje nga autoritetet dhe sektori tolerohet.” thotë Dorian Teliti.

Se si do të jetë ecuria e këtij tregu është suprizë, madje vetë qeveria që i ka hapur dyert investimit në këtë sektor bën thirrje për blerje dhe investime në ndërtim pasi çmimet pritet të 3-fishohen.